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k频道国产高清,首尔的街巷,藏着商业好看的模样
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商业地产誌 | 2019-09-11 15:41:59 | 热点
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“对商业的进步永葆好奇心”


正文共4809字/90图,正常阅读需12分钟


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特邀编辑:金宝娜


特别鸣谢:来自首尔市江南区的韩国欧尼金宝娜小姐(Kim Seo Hyun ???),为本文核实了很多连百度百科都弄错的数据,并对本次我们在首尔的旅行提供了极大的帮助。这位优秀的韩国欧尼在中国北京度过了自己的高中时光,随后在上海复旦大学完成了自己的新闻专业本科学历,回到韩国之后又在韩国外国语大学拿到了中国地域政治学(Chinese Area Studies,Politics)的硕士学位。如今宝娜在首尔经营自己的事业,包括国际商贸及Airbnb民宿,对韩国商业及中韩文化有着很深的认知和了解,是一位super nice的韩国美女。(P.S.她目前还是单身,照片在文末哦~)


2019年6月,时隔15年,我再次来到韩国。


之前的造访,还是我在传统纸媒做旅游记者的时候,被韩国旅游局邀请参加考察。那时候,一切都是最高级的接待标准,韩国也还是中国年轻人非常热衷前往的旅游目的地,也没有敏感的政治事件发生。


如今,一切都不一样了。


甚至我在出行前想要在网络上查阅一些关于首尔商业发展的文献,都几乎找不到几篇。可以说,我多少是怀着忐忑不安的心境,再次来到这个让我主观抗拒、客观迷惘的国度的。


首尔东大门的DDP已经成为绝对打卡地 | 图据网络


孰知,这却是一趟充满惊喜的、好看的商业之旅。


本文将主要以图片的形式,记录我在韩国遇见的有趣的一切,写者不站任何政治立场、不掺任何主观情感,读者亦请理性品读、自辨糟粕精华。


首尔是怎样一座城市?


作为大韩民国的首都,首尔无疑是一座活力十足的亚洲大都市。


从城市地理结构来看,首尔与上海有几分相似:都有一条主水系——汉江,将城市一切为二,成为传统城区与新兴城区的天然分割线:


首尔市行政区划图


图据网络,是否最新版本未知


汉江以北,围绕景福宫和最高权力机关的青瓦台的所在地“中区”,往北的钟路区有曾经非常热闹的三清洞文化街区、新兴的仁寺洞-益善洞商业步行街区,往东是著名的“韩国打货市场”东大门,靠南为首尔江北核心商业区明洞片区充满异国特色的梨泰院,往西则是密集的高校商圈——久负盛名的梨花女子大学和弘益大学都分布在这一区。


在汉江以南,以江南区为代表,往东往北发展,有清潭洞时尚名品街、狎鸥亭潮流街区、新沙洞网红店街区等新兴的商业街区。目前瑞草区也成为本地人比较热衷的区域,一些新兴商业街区正在这一区逐渐打开。


在更远的区域,江南往南一路延伸到盆塘区,并沿着整个首尔市的外围延展到京畿道,这里有全韩国最大的单体商业项目——商业面积为459,517㎡的StarField Hanam


首尔地铁轨道图 | 图据网络


首尔特别市总面积为605.25平方公里,占韩国总面积的0.6%,由25个区424个洞组成,25个区的名称分别详列如下(以韩语次序排列) :


图据百度百科


在GaWC发布的2018年的《世界城市名册》里,首尔位列Alpha等级的第11位、全部城市排名第21位、亚洲城市第9位。同年,首尔GDP位列亚洲城市第4位,占整个韩国GDP总量的20%以上。


根据韩国央行2019年1月22日发布的数据显示,2018年韩国GDP在剔除物价变动影响后实际比上年增长2.7%,但具体GDP以及名义增长暂时还未公布。但是根据2017年数据来看,首尔市大约占据韩国总GDP的1/5,那么根据IMF测算,首尔2018年的GDP或将为3320亿美元,约合人民币22908亿元。(数据来源:一牛财经)


首尔夜景 | 图据网络


作为上个世纪备受追捧的“亚洲四小龙”之一,韩国的航海制造业、通讯产品、汽车等第二产业实力本就强大,更是在日本平成三十年的低迷期,在多个赛道悄然超车。而在商业、娱乐、医美等领域,韩国的“视觉经济”也在良性运作中异军突起,形成了新的经济增长极。


作为韩国的首都,首尔自然承载着所有主流行业的“面子工程”,尤其是商业,以韩国乐天(LOTTE)、新世界(SHINSEGAE)、现代(Hyundai)、Galleria、新罗(SHILLA)等大型零售企业为代表、以大范围的免税店为特色,填满了首尔几乎所有商业要塞的核心地段。


韩国风光 | 图据网络


从上文的行政区划中,我们推测“洞”大概对应到我们中国的“街道”行政等级,当地人也习惯于以“洞”为单位来描述一个“商圈”。在这座商业极度繁荣的城市,毫不夸张地说,如果你想稍许详细地逛完分布在首尔市的各种“洞”里的各式商业的话,至少需要半年时间。


连续4个整天,落脚在瑞草区的我们,用每天近3万步的节奏,走访了清潭洞、狎鸥亭、新沙洞、三清洞、仁寺洞、益善洞、东大门、弘大、梨大等商圈,在首尔街头细密的大街小巷不知疲倦地探索TA的商业魅力。


这一路我们最大的感受,便是“视觉经济”的极度繁荣。


这可能是全世界最“颜控”的城市


6月初的光景,行走在首尔的街头,偶尔会有一丝错觉,以为自己在初夏和煦的东京。


目光所及之处,人们穿着光鲜亮丽的衣衫,在干净整洁、商店密布的街道上行色匆匆。迎面走来的首尔美女可以用络绎不绝来形容,她们不止是打扮好看、气质优雅,妆容也都一丝不苟,皮肤好到吹弹即破。


人自身如此,商业亦是如此。


首尔街景 | Photo By Terry


从每一个品牌和店铺的VI系统到店面设计,再到商品本身的视觉观感和陈列细节,甚至是店铺门外的一个小小的告知板,都能感受到人们对“好看”二字狂热的执念


在这里,有如神助般的韩国影视剧、乐团、明星,被流水线般地“制造”出来,源源不断地输送到中国年轻人的面前,与站在世界医美之巅的韩式整形医生们一起,组成了中国80后、90后认知“韩潮”的主力维度。


身为一个基本款颜控,我几乎需要仰望这种高无止境的集体审美力:对视觉的追求,这是一个“极致颜控”的城市。


韩国风光 | 图据网络


回到商业本身。


如果说这一路下来,给我留下最深刻印象的,应该有4个地方:江南三星洞的COEX Mall、永登浦区的IFC Mall新沙洞的林荫街、以及中路区仁寺洞-益善洞的商业街区


拥有丰富娱乐业态的COEX,地下别有洞天


前两者属于盒子商业。其中,COEX隶属于新世界集团下的Star Field购物中心产品线,定位本土中产阶级及新贵家庭的消费主场,项目的商业面积为119,008.8㎡,由世界顶级建筑设计师Gensler操刀设计,原是大型会议设施的商业配套。


地面的COEX会议场馆 | Photo By Terry


随着轨道交通的实施和完善,COEX成为一个代表首尔乃至韩国的门户形象,亦是亚洲最大地下休闲娱乐中心,包含各种购物场所、电影院、夜总会、书店、音像店、大型水族馆等,日均游客人数达10万人。


其中,COEX的星院图书馆、COEX Aquarium与相邻的SM Town@atrium共同构成了首尔的文化地标。


日均客流超高的COEX星院图书馆


Photo By Terry


这个令人震撼的图书馆,是商业空间中庭与书店结合的范本案例,这里每天要迎来超过数十万的客流,有意思的是,在这个熙来攘往的空间里,阅读者和参观者居然可以互不干扰、自得其乐。


而从上图的扶梯走到室外,在两栋物业之间,还有一个专门用于存放自行车的Bike Station,大概率是公共设施,颜值和功能并举:


Photo By Terry


COEX地下部分是商业板块的中心,从零售到超市一应俱全,客流量亦是非常可观:


COEX地下商业街的智能查询设备 | Photo By Terry


利用楼柱进行改造,兼具功能性与美观性


从这张图上可以清晰看到COEX丰富的物业功能


Photo By Terry


美妆区90%以上都是韩国本土品牌


Photo By Terry


公区的休息座椅也被包装得很好看


Photo By Terry


COEX负一层的现代超市Slogan很赞


Photo By Terry


COEX负一楼的美食区


Photo By Terry


现代超市里的统装设计和人气都很棒


Photo By Terry


从三星洞的COEX到永登浦区的IFC Mall,我们在江南从东往西走了一个穿城。IFC Mall是一个位于城西写字楼中心区域的纯地下商业盒子,这在我有限的走访经历中,还是第一次遇到:


自然采光极好的IFC地下商场


Photo By Terry


由于面向的是写字楼客群,这个地下4层的商场在业态组合方面相当务实,以品质刚需为核心服务定位,将白领们喜欢的零售和F&B收纳其中,即便是在周四的中午,客流量也是蔚为可观。


当然,最吸引我的,依然是“好看”。


集装箱商业在首尔为数不少


Photo By Terry


盒子商业之外,也有专供年轻人的集装箱商业,最近几年在ins上比较火的就是上图的Common Ground。


与国内的集装箱商业多数业态终结在体验业态和文创业态有着大不同,首尔的集装箱项目装入了不少的零售,以青年零售+网红F&B为主力业态。


Common Ground的零售区域及服务台


Photo By Terry


值得一提的是,Common Groud的经营模式值得玩味:各家店铺都独立收银,不过POS机似乎是采用的项目方统一的系统:


Photo By Terry


尽管只走访了为数不多的几个盒子商业,但都让我们对首尔商业的高段位审美水准印象深刻。BUT,若是回顾整个首尔之行中最“好看”的,可能还是充斥于不同商圈的街铺商业。


接下来就是海量看图时间~~~


首尔街铺的美陈令人印象深刻 | Photo By Terry


这一组来自仁寺洞,也是我最爱的一区


Photo By Terry


仁寺洞片区距离首尔市的Old Town City很近,遍布着最古老的韩国街巷和传统平房,目前被越来越多的年轻人改建为现代化的商业店铺,其中很多都是首尔的网红店。


而串联起这些特色小店的巷子,有些窄得只能容纳两个人侧身通过,但似乎并不影响这里的人气——清一色的年轻人,三两成群地在这里川流不息。


这一组依然是仁寺洞,依然是我最爱


Photo By Terry


走在仁寺洞的街巷里,时间过得特别快。在这一区,传统的美食与现代的甜点无缝融合,古老的建筑被全新的视觉改头换面,在时空的错落感里,焕发出绝佳的勃勃生机。


Photo By Terry


而另一头,在江南的新沙洞,又是另外一番景象。


遍布网红店和打卡景致的新沙洞


Photo By Terry


当然,在弘大新兴的yeon nam dong(中文名称或译为“杨南洞”)和梨花女子大学附近,虽然商品都普遍中低端,但店铺的好看依然鲜活:


Photo By Terry


更多时候,当你漫步在首尔的街头时,路边随便一个建筑都会给你留下“wow,真好看”的印象:


Photo By Terry


很显然的是,人口老龄化问题的解决路径上,韩国选择了从根源上让“年轻人”成为这个国家的“代言人”:从娱乐行业到医美整形行业,从蓬勃的本土美妆品牌发展到以视觉胜出的零售品牌(如GENTLE MONSTER等),“韩国”这个“品牌”,正在以“年轻世代”的视角,用最好看的模样,进行轻纺业、化工和商业领域的大规模输出。


本组图片图据网络


不过,在“好看”之外,韩国的商品从商品力层面而言,或许很多地方依然远不如日本,在购物中心和商业项目的打造层面也有被泰国赶超的意味,但依然有许多值得我们思考和参考的地方。


比如,韩国年轻人对本土文化及品牌的热衷程度、街头巷尾的小店都让人有各种买买买的冲动、业态多样性在每一个商圈几乎都能得到完整地诠释……


下一次,或许我们还会有机会前往首尔,去挖掘更多关于这个城市、这个国度的商业魅力。


冷知识补充:


在被问过不下一百次之后,宝娜拜托我一定要对“汉城”与“首尔”这个名称的变化进行一个专项说明,并发来了考证:


韩国首都Seoul这个名称,是于1945年确定使用的,但由于韩国政府官方于2005年才确定Seoul的中文译名为英译词“首尔”,故此大部分中国朋友都以为2005年汉城改名首尔。记住了吗?


以及,这是文初说好的宝娜的美照:


见过本人的我以人格担保,这是照片,不是照骗~~


- THE END -


独到视角 | 犀利表达 | 客观评述


商业地产志(Commercial Real Estate & Retail Research,缩写CRR)是以商业地产及实体零售为细分关注领域的垂直自媒体。3年多来,CRR以独到的行业视角及客观的行业态度,对商业地产及实体零售行业的重大新闻、热点动态、行业大事件进行不聒噪的记录与分析,发布第三方视角专业观点,反映行业真实的发展动态。迄今为止,CRR已经在北京、上海、成都、杭州、西安、重庆建立了城市合作站,更多城市合作伙伴亦在招募中,详情请致电邮terry@magicgell.com


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